Conseil

Vices cachés

28/10/2014

Acheter un bien immobilier est une décision importante qui requiert une grande attention. Notamment pour s’assurer que celui-ci n’est pas atteint de vices cachés.

Parfois, le rêve peut tourner au cauchemar suite à l’apparition d’infiltrations d’eau, crevasses ou autres moisissures. Il peut être fort judicieux de consulter un expert immobilier avant l’achat pour un diagnostic complet du bien convoité. Après l’achat, l’expert immobilier intervient pour vous aider à établir la preuve de la présence d’un vice-caché.

Qu’est-ce qu’un vice caché selon la loi ?

Le code civil (art. 1641) définit les critères selon lesquels un défaut peut être considéré comme un vice caché.

Un vice caché doit être grave

Le vice caché doit rendre l’habitation « impropre à l’usage à laquelle on la destine » ou doit diminuer tellement son usage, que l’acheteur ne l’aurait jamais acquise au prix fixé. Ainsi, par exemple, des infiltrations d’eau, une irrégularité au niveau du permis de bâtir, la présence de mérule ou des problèmes de stabilité du bâtiment peuvent être considérés comme des vices graves.

Un vice caché doit être … caché !

Pour qu’il y ait vice caché, il faut qu’une vérification normale par l’acheteur ne puisse détecter le défaut en question. Dans le cas où de nombreux indices auraient dû alerter la vigilance du candidat acquéreur, on parle de « vices apparents » qui ne permettent d’invoquer aucune garantie de la part du vendeur. Les tribunaux apprécient souverainement si le vice aurait pu être détecté ou non par le profane.

Un vice doit être existant au moment de la mise en vente de la maison et connu du vendeur

Autrement dit, pour pouvoir invoquer une garantie pour vices cachés, il faut pouvoir prouver que le vendeur avait parfaitement connaissance du problème avant la vente et a délibérément décidé de ne pas vous en informer. Prouver le « dol » du vendeur est souvent très complexe et demande un véritable travail d’enquête.

Le vice caché doit être détecté dans de brefs délais par l’acheteur

Si l’acheteur tarde trop pour porter l’affaire en justice, le tribunal aura toutes les peines à établir que le vice était bien existant au moment de la vente du bien. Mieux vaut donc agir directement une fois toutes les informations en main.

Que puis-je espérer d’un recours pour vices cachés ?

Si tous les éléments de preuve sont rassemblés, le tribunal ordonnera à l’acheteur :

  • soit le remboursement total du prix de vente du bien et la restitution de celui-ci par l’acheteur
  • soit le remboursement d’une partie du prix de vente du bien à l’acheteur, qui conserve dans ce cas le bien.

L’acheteur pourrait en outre réclamer des dommages et intérêts au vendeur de mauvaise foi.

Quel est le rôle de l’expert immobilier ?

Avant de signer…

Demander à un expert immobilier de vous accompagner lors de la visite d’un bien est sûrement judicieux. Comme nous l’avons vu, des indices visibles d’un problème d’humidité par exemple, pourront être à coup sûr détectés par un expert immobilier et vous éviter bien des ennuis par la suite.

Si vous souhaitez acquérir le bien en connaissance de cause, l’expert pourra vous aider à négocier un prix inférieur. Par ailleurs, si le procès verbal d’expertise immobilière avant achat ne dévoile aucun vice, ce document sera précieux pour défendre le caractère totalement « caché » du problème devant un tribunal.

Après l’achat…

Malgré toute votre vigilance, vous avez acheté un bien qui présente un ou plusieurs vices cachés. L’expert immobilier peut dans ce cas vous aider à établir la responsabilité du vendeur. Il intervient pour collecter tous les éléments qui aideront à prouver que le vendeur a délibérément « camouflé » un problème dont il avait connaissance.

Par exemple, une cloison de gyproc neuve pour recouvrir un mur recouvert de moisissures ou la demande de devis à des sociétés de traitement de l’humidité avant la mise en vente, peuvent être autant d’éléments de preuve.

Bon à savoir…

Beaucoup de vendeurs incluent une clause de « non garantie pour vices cachés » dans le compromis de vente, en cela en toute légalité. A vous de l’accepter ou non. Sachez néanmoins que si le vendeur est de mauvaise foi, la clause n’est plus valable, mais la charge de la preuve vous incombe toujours. Seule exception : le vendeur professionnel. Dans ce cas, c’est à lui de prouver qu’il était impossible d’avoir connaissance du problème lors de la mise en vente du bien.

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