Conseil

Le contrat de bail

27/02/2015

Toute nouvelle location d’un immeuble s’accompagne obligatoirement de la signature d’un contrat de bail. Ce document a une grande importance puisqu’il régit toute la relation entre le propriétaire et le locataire.

Un contrat de bail complet et bien pensé permet d’éviter de nombreux conflits entre les parties par la suite. Certaines règles, définies par la loi, sont dites « impératives » et sont toujours d’application même si elles sont ignorées dans le contrat, d’autres peuvent être définies de commun accord entre le bailleur et son locataire. Petit tour d’horizon….

Le contrat de bail : sous quelle forme ?

Le contrat de bail doit toujours faire l’objet d’un écrit signé. Il est généralement établi en quatre exemplaires : un pour le bailleur, un pour le locataire et deux pour le bureau d’enregistrement du contrat (dont l’un sera remis au locataire). La procédure d’enregistrement du bail est obligatoire et gratuite, si elle est effectuée dans un délai de deux mois à partir de la date de signature. Cette démarche incombe au bailleur qui doit se rendre dans le bureau d’enregistrement le plus proche du lieu du bien.

L’enregistrement du bail est une mesure de protection du locataire, par exemple au cas où le propriétaire vendrait son bien. Cela permet de rendre le contrat de bail officiel et opposable à l’égard de tiers. Il est dans l’intérêt du locataire de vérifier que le propriétaire a bien fait enregistrer celui-ci.

Pour quelle durée ?

Il existe plusieurs types de contrats de bail.

  • Par défaut, le contrat de bail est conclu pour une durée de 9 ans. Si une des parties désire mettre fin au contrat à l’issue des 9 ans, elle doit le notifier au moins 6 mois avant l’échéance. Dans le cas contraire, le bail est automatiquement reconduit pour une durée de 3 ans.
  • Le bailleur a le droit, dans certaines conditions, de mettre fin au contrat avant la fin de la période de 9 ans. C’est le cas par exemple si lui ou sa famille proche souhaite occuper personnellement le bien loué. A la fin de chaque triennat, le propriétaire peut également souhaiter que les lieux soient libérés en vue de l’exécution de travaux. Il peut aussi mettre fin au contrat à l’expiration de chaque période de trois ans, sans motifs particulier, à condition de verser une indemnité au locataire : 6 mois de loyer à l’expiration du premier triennat, 9 mois de loyer à l’expiration du second. Dans tous les cas de rupture anticipée, le bailleur doit donner un préavis de 6 mois à son locataire.
  • Quant au locataire, celui-ci peut à tout moment mettre fin au contrat, sans motif particulier, moyennant la notification d’un préavis de 3 mois au propriétaire. S’il souhaite partir avant l’expiration de la première période de 3 ans, il devra toutefois verser une indemnité au bailleur, correspondant à 1, 2 ou 3 mois de loyers selon qu’il parte la première, la seconde ou la troisième année.
  • Le bail de « courte durée » permet de louer un bien pour une durée maximale de 3 ans. A la suite de la première période de 3 ans, un deuxième contrat de bail peut être signé. Si aucune des parties n’a notifié de préavis 3 mois avant l’échéance, le contrat de bail se poursuit mais sera alors considéré comme un bail de 9 ans à dater du début du contrat.
  • Le bail de longue durée qui est conclu pour une durée déterminée, supérieure à 9 ans.
  • Le bail « à vie » auquel le propriétaire ne peut en principe pas mettre fin avant le décès du locataire, sauf clauses particulières dans le contrat.

Quelles sont les clauses principales du contrat de bail ?

Les mentions obligatoires sont :

  • le nom et l’adresse de chacune des parties
  • la situation du bien et tous les locaux faisant l’objet du contrat
  • le montant du loyer et des charges communes : les frais et charges communes doivent être clairement dissociées du montant du loyer. Elles peuvent être fixées de manière forfaitaire (par exemple 100 EUR par mois) ou via un système de provision, corrigé en fonction des frais et charges réels.
  • la durée et la date de prise d’effet du bail.

Deux annexes doivent impérativement accompagner le contrat :

Les exigences minimales de « sécurité, salubrité et habitabilité » auxquelles toutes locations résidentielles à titre principal doivent répondre.

Quelques aspects importants du droit en matière de contrats de bail. Il faut joindre l’annexe qui correspond à la Région où est situé le bien.

Il est vivement conseillé d’y inclure également toutes les dispositions relatives à/aux :

  • Modalités de paiement du loyer, le plus souvent via virement bancaire sur le compte du bailleur.
  • La destination de l’usage du bien : il s’agit normalement d’un usage résidentiel à titre principal. Si une activité professionnelle est exercée dans le logement, il importe de le mentionner dans le bail et de définir exactement quels locaux sont affectés à cet usage.
  • L’indexation du loyer : celle-ci est toujours autorisée, sauf disposition contraire dans le contrat de bail. Elle n’est pas automatique et doit faire l’objet d’une demande du bailleur au plus tôt à l’issue de chaque période d’un an à partir de la date de signature du bail. Sinon, l’indexation peut s’appliquer sur les 3 mois précédant la date de la demande.
  • La garantie locative : le contrat de bail doit détailler les modalités du paiement de celle-ci. Elle ne pourra être exigée par le propriétaire que s’il en est question dans le contrat de bail.
  • Les assurances : Le propriétaire peut imposer au locataire de souscrire à une assurance incendie. En effet, en cas de dommage dont le locataire serait responsable, les travaux de réparation du bien sont à sa charge (ainsi que les éventuels dommages causés aux voisins). La loi présume que le locataire est responsable en cas d’incendie, sauf preuve contraire. Le contrat d’incendie couvre souvent le dégât des eaux par la même occasion.
  • Les modalités de l’exécution des états des lieux, d’entrée et de sortie, par exemple si il seront effectués avec ou sans expert immobilier.
  • Les droits de visite : le contrat de bail décrit les modalités du droit de visite du propriétaire et d’éventuels nouveaux candidats locataires en fin de bail. Le propriétaire conserve un exemplaire des clés du logement à n’utiliser qu’en cas d’urgence, si le locataire donne son accord.
  • Les travaux de transformation du bien : Ils sont en principe interdits sans l’accord écrit du bailleur. Un accord peut néanmoins être établi dans le contrat de bail quant à la prise en charge de certains travaux par le locataire, en échange d’une réduction ou d’une suspension de loyer.
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