Un état des lieux établi à la va-vite peut entraîner d’importantes conséquences financières à la fin du contrat de bail.

L’état des lieux d’entrée

C’est le constat officiel de l’état réel d’un bien à l’entrée du locataire. La démarche doit être effectuée en présence des deux parties, le bailleur et le locataire, avant que le locataire ne prenne possession des lieux, ou au plus tard dans un délai d’un mois après l’entrée.

Il est vivement conseillé de faire appel à une tierce personne compétente, comme un expert immobilier, pour l’établissement de cet état des lieux. L’expert immobilier veillera à utiliser le vocabulaire le plus précis possible pour la description du bien et sera attentif aux moindres détails. De plus, un état des lieux dressé par un expert agréé aura davantage de poids en cas de litige éventuel par la suite.

Les honoraires de l’expert immobilier seront partagés entre les parties. Chaque partie peut aussi décider d’être représentée par son propre expert : dans ce cas, chacune prendra la totalité des frais à sa charge.

S’il est dressé sans expert, l’état des lieux d’entrée doit être daté et signé par les deux parties, comme faisant partie intégrante du bail. Il doit être joint au contrat de bail pour la formalité de l’enregistrement. Il doit en outre être suffisamment détaillé. Une clause trop évasive comme « les deux parties reconnaissent que le bien est en bon état et bien entretenu » n’est pas valable.

S’il est dressé par un expert, celui-ci sera garant du caractère contradictoire de l’état des lieux d’entrée puisqu’il est mandaté par les parties pour les représenter. Celles-ci auront tout de même un délai à partir de la réception du rapport (15 jours) pour faire valoir leurs remarques éventuelles.

En cas de modification importante du bien en cours de bail, il est nécessaire d’apporter un avenant au procès verbal de l’état des lieux d’entrée.

L’enjeu principal de l’état des lieux d’entrée est financier. En effet, le propriétaire exige un dépôt de garantie au locataire. La garantie ne lui sera reversée en totalité que si l’état du bien à la sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, hormis les dégâts dus à l’utilisation normale du bien ou à la vétusté.

L’état des lieux de sortie

A la fin du bail, les parties procèdent à l’état des lieux de sortie. Il s’agit de comparer l’état actuel du bien à la description de l’état des lieux d’entrée.

Afin de mettre toutes les chances de son côté, le locataire doit veiller à restituer le bien dans un état de propreté impeccable. Les lieux doivent être vidés, à l’exception des éventuels meubles faisant partie de la location. L’intérieur des armoires, frigo ou placards doit être nettoyé minutieusement. Le filtre de la hotte doit être remplacé et celui du lave vaisselle nettoyé. Le locataire rassemble tous les documents importants qui lui avaient été confiés pour l’utilisation des différents appareils, ainsi que tous les exemplaires des clés.

Si le locataire s’est occupé du bien « en bon père de famille » et a veillé à effectuer tous les entretiens nécessaires, il n’aura aucune difficulté à récupérer le montant de la garantie locative. Il ne peut en aucun cas être tenu responsable pour des traces d’usure résultant d’une utilisation normale du bien ou de dégradations dus à la force majeure. Par contre, s’il est fait état de dégâts qui n’étaient pas présents à l’entrée du locataire, celui-ci a l’obligation de faire les réparations nécessaires ou le montant nécessaire sera prélevé de la garantie locative.

Si le locataire estime que le montant retenu sur la garantie locative est exagéré, il se gardera de signer, le cas échéant, le rapport de l’expert mandaté lors de la sortie, et demandera l’intervention du Juge de Paix.

Au cas où il n’y aurait pas eu d’état des lieux d’entrée, la loi est en faveur du locataire. Il est présumé avoir reçu le bien dans l’état dans lequel il se trouve à la fin du bail. Si des dégâts sont apparus pendant l’occupation du bien par le locataire, c’est au propriétaire de le prouver.