Conseil

Les litiges entre propriétaires et locataires

14/01/2015

Les possibilités de conflits entre propriétaires et locataires sont nombreuses. Déjà avant même de signer le contrat de bail, certains propriétaires déclenchent un conflit en écartant certains candidats locataires de façon discriminatoire sur bases de la race ou des croyances religieuses.

Ensuite, une fois le bail signé, le paiement des loyers et des charges pose fréquemment problème. De même, les différentes réparations nécessaires en cours de bail peuvent être la source de conflits entre les parties. Voyons ensemble les conflits les plus fréquents et la marche à suivre pour les résoudre.

Avant la signature du bail…

Le propriétaire veut mettre toutes les chances de son côté pour trouver un locataire qui paiera régulièrement ses loyers et entretiendra correctement le bien. En ces temps de crise, la tentation est grande pour le bailleur d’exiger toujours plus de garanties. Néanmoins, le propriétaire n’a pas le droit de demander tout et n’importe quoi : il doit respecter le principe fondamental du droit à la vie privée.

Ainsi lors du tout premier contact, le propriétaire ne peut demander au candidat locataire que les informations strictement nécessaires pour convenir d’un rendez-vous, comme le nom, le prénom, éventuellement un numéro de téléphone ou une adresse e-mail. Le bailleur a néanmoins le droit de vérifier la carte d’identité du candidat locataire.

Par la suite, la recommandation de la Commission de la protection de la vie privée tolère que le bailleur pose certaines questions telles que l’adresse actuelle du locataire, son état civil, son âge et le nombre de personnes qui occuperont habituellement le bien. Il peut également demander de voir une fiche de paie récente pour s’assurer de la solvabilité du candidat locataire.

Par contre, il existe toute une série de questions formellement interdites. Ce sont les questions relatives au lieu de naissance, l’origine ethnique, la possession d’une voiture et de sa plaque d’immatriculation ou les éventuels avoirs immobiliers. De même, aucune question sur la santé du locataire n’est tolérée. Le bailleur ne peut pas non plus exiger de références d’anciens bailleurs, pas plus qu’un extrait du casier judiciaire.

En cas d’abus, un candidat locataire refusé a le droit de réclamer une indemnité ou de porter plainte. A l’extrême, le bailleur risque des sanctions pénales.

Une fois le contrat de bail signé…du point de vue du bailleur

Le problème le plus fréquemment rencontré par le propriétaire est celui du non-paiement des loyers. Dans ce cas, le bailleur doit d’abord tenter de résoudre le problème à l’amiable en envoyant une lettre recommandée de mise en demeure. En cas d’absence de réaction du locataire, une procédure en conciliation devant le juge de paix est nécessaire. Si un accord est atteint, un procès-verbal est établi.

Si le locataire ne se présente pas, le propriétaire doit alors l’assigner devant le juge du lieu où est situé l’immeuble pour le contraindre au paiement des loyers impayés. Le propriétaire peut en outre demander au juge de mettre fin au contrat de bail, pour autant que les manquements du locataire soient suffisamment graves. C’est le cas s’ il est évident qu’aucun retour à la normale ne sera possible et que le locataire manque systématiquement à ses obligations. Si le juge de paix prononce l’expulsion, le locataire dispose d’un mois pour quitter le logement, sauf période de la trêve hivernale qui court chaque année du 1er novembre ou 15 mars.

Par contre, si l’absence de paiement est du à des circonstances exceptionnelles et temporaires, le locataire peut demander au juge d’obtenir un délai de paiement.

Une fois le bail signé… du point de vue du locataire

Les locataires se plaignent fréquemment du manque de réaction de la part du propriétaire en cas de réparations nécessaires à la charge de celui-ci. Il n’est pas toujours aisé de savoir quelles sont les réparations et entretiens qui incombent au locataire ou à son bailleur. En règle générale, les menus entretiens et le nettoyage régulier sont à charge du locataire, tandis que les grosses réparations (remplacement d’un boiler, des châssis, taques de cuisson, etc.…) sont à charge du bailleur. Le locataire doit de toutes façons garder à l’esprit que prévenir le propriétaire en cas de problème dans le bien loué, fait partie de ses obligations.

En cas d’absence de réaction du propriétaire, le locataire doit mettre celui-ci « en demeure » via un envoi recommandé. Si aucun accord n’est trouvé, une procédure de conciliation devant le juge de paix, tout-à-fait gratuite, peut faire avancer les choses. Dans le cas contraire, si par exemple le propriétaire ne se présente pas, une procédure judiciaire peut être entamée.

Si le logement ne répond pas aux normes minimales de salubrité, le locataire peut porter plainte au Service d’inspection régional du logement du Ministère de la région Bruxelles-Capitale. Mais attention : la conséquence d’une telle démarche peut être l’interdiction de la location du bien insalubre et donc la nécessité de se reloger.

Parfois, le locataire décide de suspendre le paiement de son loyer pour faire réagir le bailleur. Ce moyen de pression est à utiliser avec prudence car il n’est la plupart du temps pas admis par les tribunaux. Seul le juge de paix est habilité à prendre ce type de décision.

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