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La mitoyenneté

[08/04/2015]

La mitoyenneté concerne toutes les constructions ou éléments qui séparent deux propriétés voisines. Il peut s’agir d’un mur mitoyen entre deux habitations, d’une clôture, d’un arbre, d’une haie ou encore d’un ruisseau situé sur la limite des deux propriétés. Si la mitoyenneté présente certains avantages, elle peut être la cause de nombreux conflits de voisinage. Mieux vaut donc connaître ses droits et obligations et étudier attentivement les actes notariés.

Comment savoir si mon mur ou ma haie sont mitoyens ?

En principe, la preuve de la mitoyenneté se retrouve dans les actes notariés. Souvent, dans le cas des habitations plus anciennes, cet acte a été dressé par des occupants aujourd’hui morts et enterrés. Dans ce cas, pour que la mitoyenneté soit incontestable et opposable aux voisins, il est important que la preuve de mitoyenneté soit retranscrite dans le nouvel acte d’achat du bien. L’acte doit également être transcrit à la conservation des hypothèques.

Dans le cas d’absence d’acte notarié, la loi a instauré une présomption légale de mitoyenneté, sauf dans les cas suivants :

Dans le cas des murs mitoyens, si un seul des deux propriétaires a pris totalement en charge l’entretien du mur pendant une durée d’au moins 30 ans, il devient l’unique propriétaire du mur.
Si le mur de séparation n’est pas réellement implanté en suivant les limites des parcelles de terrain.
Si le mur présente un caractère privé évident, par exemple si le mur présente une partie inclinée vers l’une des propriétés, des tuiles, gouttières et égouts que d’un côté, etc… De même, un mur qui sert à retenir les terres d’un propriétaire en surplomb par rapport à son voisin est considéré comme appartenant au premier.
Les haies et les fossés qui séparent deux propriétés bénéficient également de cette présomption de mitoyenneté, sauf titre qui prouverait le contraire.

Des droits…

La mitoyenneté entraîne une copropriété du bien en question. Ceci implique que chacun des voisins a un droit égal sur le mur ou la haie mitoyenne. Chaque partie a le droit d’en faire usage totalement, sur la moitié qui fait face à sa propriété, dans les limites de sa destination et en accord avec les droits équivalents du voisin.

Par conséquent, vous avez par exemple le droit de fixer des poutres, mettre des plantations ou d’adosser un car-port ou un abri de jardin sur un mur mitoyen. Il vous est également loisible de totalement ou partiellement rehausser le mur en question. Vous devez néanmoins en avertir votre voisin et ne jamais mettre en péril la solidité de l’édifice.

Par ailleurs, un voisin ne peut entamer des travaux de rénovation du mur sans vous consulter. Les voisins doivent préalablement se mettre d’accord sur le choix des matériaux, de l’entrepreneur et du prix total à payer. Idéalement, le devis devra être signé par les deux parties, de façon à éviter toute contestation par la suite.

Mais aussi des obligations…

Vous avez l’obligation de participer aux frais d’entretien d’un mur ou d’une clôture mitoyenne. Une fois que vous vous êtes mis d’accord avec votre voisin sur les travaux à réaliser, vous avez l’obligation de payer votre quote-part des travaux. Un refus de payer entraîne l’abandon des droits de mitoyenneté au voisin. Si votre habitation repose en partie sur ce mur mitoyen (ex. toiture), vous perdez ce droit à l’abandon et êtes contraint de payer votre quote-part.

Le code civil dit par ailleurs que votre voisin peut vous contraindre à la construction d’une séparation entre les deux propriétés, si celle-ci est encore inexistante.

Si votre habitation est construite sur la limite de votre parcelle de terrain, vous avez l’obligation de rendre le mur mitoyen à la demande du voisin. Dans ce cas, il doit vous verser « la moitié de la valeur du mur ou la moitié de la portion qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel celui-ci est bâti ».

Conclusion

Avant d’acheter un bien, mieux vaut toujours se renseigner sur les relations des propriétaires actuels avec leur voisinage. Un mur mitoyen ou une haie commune est une source d’économie puisque tous les frais sont partagés, mais cela peut conduire à de nombreux conflits si les droits et obligations de chacun ne sont pas respectés. Soyez attentif à ce que les anciens propriétaires ne se soient pas engagés pour certains travaux qui n’auraient pas encore été réalisés… vos nouveaux voisins n’hésiteront pas à vous rappeler à l’ordre !

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